Как быстро выплатить ипотечный кредит. Частичное досрочное погашение ипотеки: Особенности расчета. Полное досрочное погашение жилищной ссуды: пошаговая инструкция

21.03.2024

Мария и Александр заняли у банка на покупку квартиры в новостройке 3 млн рублей на 10 лет. Ставка составила – 12% годовых (ипотека с государственной поддержкой). Если они будут ежемесячно вносить только установленный кредитором платёж в размере 43 тыс. рублей, их переплата составит 2,16 млн рублей. Но новоиспечённые обладатели квартиры уверены, что могут платить и большую сумму в счёт погашения задолженности – ещё как минимум по 10 тыс. рублей к каждому платежу.

Их знакомые – Дмитрий и Светлана – оказались в схожей ситуации, но решили, что каждый месяц сумму для досрочного погашения будут вносить на и зарабатывать на процентах, чтобы в итоге накопленные средства разом внести досрочно. Кто же из них прав?

Маша + Саша = ипотека

Мария и Александр каждый месяц вносили в счёт погашения ипотеки 53 тыс. рублей вместо 43 тыс., установленных банком. Это позволило им погасить кредит досрочно – за семь лет. Стоимость заёмных денег для них составила 1,45 млн рублей вместо изначальных 2,16 млн рублей.

Сумма досрочного платежа идёт в счёт погашения тела кредита.

За эти семь лет семейная пара внесла 840 тыс. рублей досрочно и сэкономила примерно 718 тыс. рублей – эту сумму и можно условно считать доходностью Марии и Александра.

Дима + Света = ипотека

Дмитрий и Светлана пошли другим путём и в период внесения своего первого платежа по ипотеке открыли вклад в банке с возможностью пополнения и капитализацией процентов, разместив на нём 10 тыс. рублей под 12% годовых ( по такому продукту сегодня).

Каждый месяц они вносили на счёт ещё по 10 тыс. рублей и в результате, чтобы накопить на досрочное погашение, как и Марии с Александром 840 тыс. рублей, им потребовалось вместо 7 лет всего лишь 5 – за счёт процентов по вкладу.

На первый взгляд, Дмитрий и Светлана ушли далеко вперёд от своих знакомых в вопросах экономии. Но это ошибочное представление – на самом деле, за эти пять лет семья уже переплатила банку 1,52 млн рублей. Размер задолженности к этому моменту уменьшился до 1,94 млн рублей. Суммы вклада хватит, чтобы сократить его до 1,1 млн рублей.

Если остаток кредита погашать ежемесячно по 53 тыс. рублей (ведь больше не надо вносить деньги на вклад), то потребуются ещё 2 года и размер переплаты вырастет на дополнительные 139,9 тыс. рублей. А совокупная стоимость кредита за те же семь лет составит 1,7 млн рублей вместо 2,16 млн. Значит сэкономить второй паре удалось лишь около 507 тыс. рублей.

По закону, заёмщик должен за месяц уведомлять банк о каждом намерении внести досрочный платёж. Но банк может сократить этот период или отменить его.

Можно предположить, что Дмитрий и Светлана будут копить на отдельном счёте не пять лет 840 тыс. рублей, а семь лет – ровно столько, сколько потребовалось Марии и Александру для полного погашения кредита. В таком случае, размер их вклада достигнет 1,32 млн рублей, а остаток задолженности по кредиту будет 1,3 млн рублей. Направив накопленные деньги на погашение, семья останется в плюсе почти на 24 тыс. рублей. Но с учётом стоимости кредита – за семь лет пара переплатит банку 1,9 млн рублей вместо обозначенных выше 2,16 млн, итоговая выгода составит 229,4 тыс. рублей.

Как выгоднее досрочно погашать ипотеку?

Почему гасить досрочно выгоднее, чем копить?

Казалось бы, ресурсы у двух семей одинаковые и из семейного бюджета на все эти цели выделялись равные суммы. Почему же Александру и Марии удалось сэкономить 718 тыс. рублей, а Дмитрию и Светлане – 229 тысяч (максимум 507 тысяч в зависимости от стратегии поведения)? Всё дело в том, что первые несколько лет – в случае наших пар речь идёт о 4,5-5 годах – основная часть ежемесячного платежа идёт на оплату 12% годовых по кредиту и только остатки по чуть-чуть уменьшают само тело кредита, на которое и начисляются ежемесячно проценты. Поэтому пока Александр и Мария активно сокращали размер задолженности и поэтому им с каждым месяцем всё меньше начисляли процентов, Дмитрию и Светлане приходилось оплачивать стоимость с учётом большей суммы.

Так как основная часть переплаты по кредиту выплачивается в первую половину срока, к тому моменту как «поспеет» вклад второй пары, она уже перечислит кредитору больше, чем первая.

Но это правило работает только в том случае, если проценты по кредиту и вкладу одинаковые или отличаются не более чем на 1-3 процентных пункта. Что и закономерно для вяло-текущей ситуации на рынке.

Когда вклад выгоднее досрочных платежей?

Однако вспомним беспокойный декабрь 2014 года, когда ставки по вкладам взлетели до 17% и выше. Всем тем, кто успел зафиксировать доходность на таком уровне, будет выгоднее продолжить пополнять вклад, нежели направлять свободные деньги в счёт погашения дешёвого относительно вклада кредита.

Но здесь стоит отметить, что зафиксировать аномально высокую доходность по вкладу надолго нельзя – как правило, такие ставки предлагаются в период турбулентности на рынке на короткий срок – 1-3 месяца, максимум 1 год. После этого периода заёмщику будет выгоднее вернуться к ежемесячным досрочным платежам.

Из каких средств можно погашать ипотеку досрочно?

На первом месте, безусловно, лично заработанные деньги, которые в этом месяце получили статус «свободных» в семейном бюджете. К этому относятся и премии, и доход от подработки, наследство, и каждая тысяча, сэкономленная семьёй.

На втором месте – . Каждый из заёмщиков – в нашем случае и Мария, и Александр или и Светлана, и Дмитрий могут вернуть по 13% от стоимости квартиры (но не более 260 тыс. рублей в одни руки) и ещё по 13% с переплаты по ипотеке (можно вернуть до 390 тыс. рублей).

Сроки, в которые можно получить все причитающиеся деньги, зависят от уровня официального дохода. Одна семья может «обогатиться» в считанные месяцы, а другой придётся ждать 2-3 года, а то и дольше, и заполнить несколько налоговых деклараций по форме 3-НДФЛ.

Советы Сравни.ру:

Не стоит оформлять ипотеку сразу на короткий срок, чем длиннее период кредитования – тем меньше ежемесячный платёж. Финансовая ситуация в семье может измениться, тогда «длинным» заёмщикам будет проще платить, чем «коротким». Целесообразнее просто направлять высвободившиеся деньги на досрочное погашение.
Копить на вкладе, а потом досрочно погашать ипотеку, выгоднее только если ставка по депозиту минимум на 4-5 процентных пунктов выше, чем по кредиту.
Если у семьи нет накоплений на «чёрный день», то безопаснее всё же направлять свободные средства во вклад. В случае финансовых затруднений заёмщики могут использовать сбережения для внесения обязательных ежемесячных платежей, пока ситуация не выровняется.

Многие заемщики стремятся делать частичное досрочное погашение ипотеки.
Кредиты на покупку жилья помогли многим людям въехать в собственную квартиру или дом. Однако крупный долгосрочный заем, в том числе и - довольно тяжелое бремя.
Поэтому стоит погасить вначале как можно большую часть тела кредита.

На что пойдут деньги - на погашение процентов или основного долга?

Когда выгоднее вносить деньги? Это далеко не полный перечень вопросов, волнующих заемщиков при досрочном гашении.

Правовые основы

Возможность досрочного взноса на частичное погашение ипотеки предусмотрена ст. 810 ГК РФ .

Данной нормой разрешен полный или частичный возврат потребительского кредита (к примеру, ) раньше срока при предупреждении кредитора за 30 дней до предполагаемого погашения.

Договором может быть предусмотрен более короткий период уведомления.

Сложившаяся практика показывает, что банки редко используют данную предупредительную меру полностью.

Большинство кредитных учреждений значительно укорачивает время, предусмотренное на сообщение заемщика.

Для клиента этот способ имеет массу неудобств. Ипотека берется на длительный период.

За время ее выплаты клиент может переехать в другое место жительства и даже другую страну.

Зачастую офисы не принимают заявления на внеплановый взнос по ипотеке, выданной в другом отделении.

В результате, приходится искать доверенное лицо, согласное завозить документы, выписывать на него доверенность, каждый раз договариваться на посещение банка.

Полную форму заявления-обязательства о ЧДП ипотеки в ВТБ24 можно скачать .

Подача заявки на частичное досрочное погашение ипотеки в онлайн-кабинете значительно экономит время и более востребовано заемщиками.

Ограничениями данного варианта являются: отсутствие соответствующего функционала в интернет-банкинге многих финансовых организаций и отказ клиентов от дистанционного обслуживания в силу разных причин.

Лидером в онлайн-обслуживании является Тинькофф банк, который все взаимодействие фининститута с клиентом осуществляет дистанционно.

Некоторым финансовым организациям достаточно телефонного предупреждения о досрочке.

Недостатком таких взаимоотношений является отсутствие у банка доказательств выраженного желания клиента на случай конфликтов.

Поэтому данный вариант сейчас встречается очень редко.

Самым удобным для заемщика является внесение денег без предупреждения.

Условием возможности такого погашения является выделенный счет для взносов по ипотеке.

День зачисления средств в счет погашения ссуды

Возможные варианты:

в любой рабочий день;
в день гашения ссуды по графику платежей.

Очевидные преимущества оплаты в любой рабочий день - экономия на процентах от даты реального платежа до дня по графику.

Выгода появляется, если сумма досрочного платежа превышает сумму начисленных процентов на день оплаты.

При меньшем размере взноса, гасятся только проценты, сумма основного долга не меняется, месячная стоимость кредита не пересчитывается.

Клиенту следует учитывать, что на день внесения средств проценты считаются только за прошедший период.

Если взнос оформлен до даты, установленной по графику платежей, за оставшийся период будут начислены проценты, которые нужно внести в назначенный день.

Оплатить кредит нужно даже в том случае, если досрочный платеж больше утвержденного ежемесячного платежа.

Этой проблемы не существует, если внеплановые взносы гасятся в строго установленный графиком день.

Клиенту порой не просто разобраться, как заполнить заявление на ЧДП, если форма документа требует разбивки взноса на сумму процентов и основного долга.

Помочь при расчетах могут онлайн-калькуляторы кредитов. Например, такой .

При вносе досрочки в установленный графиком день, вся сумма сверх плана идет на уменьшение основного долга.

Период предупреждения банка и момент зачисления средств следует учитывать при продаже залоговой квартиры.

Длительный срок для уведомления и гашение в строго определенный день могут значительно затянуть сделку и отпугнуть покупателей.

Направление средств

Частичное досрочное погашение ипотеки может быть направлено на снижение ежемесячного платежа или сокращение срока кредита.

Варианты распределения средств могут быть ограничены кредитным договором.

Например, Сбербанк после добровольного взноса уменьшает ежемесячную необходимую сумму для выплаты.

Снижение срока договором не предусмотрено. Абсолют Банк напротив, по умолчанию уменьшает период кредитования.

Выбор уменьшения платежа доступен при сумме погасительного взноса от 30 000 руб.

Примеры расчетов

Согласно графику платежей, заемщик выплачивает ипотеку каждый месяц 20 числа по 30 000 рублей из расчета 12% годовых.

Согласно онлайн-калькулятору, ежемесячный платеж составил 28 694,19 р.

Количество дней в периодах:

с 20.04.16 по 20.05.16 - 30 д.;

с 20.04.16 по 15.05.16 - 16 д.;

с 15.05.16 по 20.05.16 - 14 д.

2016 год (високосный) - 366 д.

Вариант 1. Гашение по графику.

Проценты за 30 дней с 20.04.16 по 20.05.16:

2 000 000 * 12: 100: 366 * 30 = 19 672,13 руб.

Сумма по ОД:

28 694,19 - 19 672,13 = 9 022,06 руб.

Остаток долга 20.05.2016:

2 000 000 - 9 022,06 = 1 990 977,94 руб.

Проценты за 31 день с 20.05.2016 г. по 20.06.2016 г.:

1 990 977,94 * 12: 100: 366 * 31 = 20 236,17 руб.

Вариант 2. Досрочное гашение в дату платежа.

Независимо от даты взноса, платеж досрочного типа учитывается в дату гашения - 20.05.2016 г.

При этом сумма начисленных процентов с 20.04.16 по 20.05.16 останется та же - 19 672,13 р.

Сумма денег сверх графика учитывается полностью в гашении основного долга:

9 022,06 + 100 000 = 109 022,06 р.

Остаток ОД на 20.05.2016 г.:

2 000 000 - 109 022,06 = 1 890 977,94 р.

1 890 977,94 * 12: 100: 366 * 31 = 19 219,78 р.

Таким образом, при данном виде погашения кредита быстрее гасится основной долг.

Экономия на процентах начинается со следующего месяца, после внесения платежа.

Вариант 3. Досрочное гашение в день взноса.

В этом случае расчетный период с 20.04.16 г по 20.05.16 г. разбивается на два срока: 16 дней и 14 дней.

Отдельно считаются проценты и сумма задолженности за каждый промежуток:

Проценты за 16 дней с 20.04.16 г. по 06.05.16 г.:

2 000 000 * 12: 100: 366 * 16 = 10 491,80 руб.

Сумма гашения ОД за 16 дней:

100 000 - 10 491,80 = 89 508,20 руб.

Остаток задолженности на 06.05.16 г.:

2 000 000 - 89 508,20 = 1 910 491,80 руб.

Проценты за 14 дней с 06.05.16 г. по 20.05.2016 г.:

1 910 491,80 * 12: 100: 366 * 14 = 8 769,47 руб.

Сумма гашения ОД из даты ежемесячного платежа:

28 694,19 - 8 769,47 = 19 924,72 руб.

Итого за 30 дней с 20.04.16 г по 20.05.16 г.:

проценты 10 491,80 + 8 769,47 = 19 261,27 руб.

ОД 89 508,20 + 19 924,72 = 109 432,92 руб.

Остаток задолженности на 20.05.2016:

2 000 000 - 109 432 92 = 1 890 567,08 руб.

Проценты с 20.05.2016 г. по 20.06.2016 г.:

1 890 567,08 * 12: 100: 366 * 31 = 19 215,6 руб.

Заключение

Частичное досрочное погашение ипотеки снижает стоимость кредитования.

Выгоды от такого платежа наиболее полно проявляются при взносе в начальные периоды кредитования.

Досрочное погашение ипотеки. Кредитный калькулятор

Ипотечные кредиты отличаются длительными сроками и, как следствие, высокими переплатами. Чтобы погасить задолженность побыстрее и сэкономить средства, заемщику на помощь приходит досрочное погашение ипотеки. Его условия и способы отличаются в зависимости от требований банка.

Можно ли погасить задолженность досрочно

В 2019 году, согласно действующему законодательству РФ, банк-кредитор не имеет права ограничивать заемщика в его желании рассчитаться по своим обязательствам раньше срока . Это касается всех видов займов, в том числе и жилищных. Данный правовой вопрос регламентируется Федеральным законом №284-ФЗ «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ» от 19.10.2011 г.

В ст. 809 определяется порядок начисления процентов при досрочном расчете:

«В случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части».

В ст. 810 указаны условия проведения оплаты и срок, в течение которого заемщик должен уведомить банк о своем намерении:

«Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно».

Важно! Правила внесения платежей по ипотеке раньше срока и порядок уведомления определяются каждым банком самостоятельно (в рамках законодательства) и указываются в кредитном договоре.

Как пересчитываются проценты и сумма долга

Как правило, банки классифицируют раннее погашение ипотеки на частичное и полное. Два способа предполагают разный порядок перечисления задолженности и процентов.

При частичном погашении

Если клиент вносит средства сверх ежемесячного платежа (частичное погашение), происходит перерасчет остатка задолженности и банк пересматривает график выплат. При этом заемщик может выбрать один из вариантов:

Уменьшение ежемесячного взноса с сохранением прежнего срока – этот способ позволяет снизить нагрузку на бюджет клиента.
Сокращение срока кредитования без изменения платежа – данный вариант наиболее выгоден для минимизации переплаты. Однако в этом случае размер финансового бремени не уменьшается и заемщик рискует не справиться со своими обязательствами.

Сумма, которую клиент вносит досрочно, за минусом начисленных процентов направляется на погашение части основного долга. При аннуитетных платежах доля переплаты будет выше по сравнению с дифференцированной схемой.

При полном погашении

Если ипотека погашается полностью, то клиент должен выплатить сумму основной задолженности и начисленный процентов по состоянию на дату проведения операции (проценты за будущие периоды платить не нужно). Так как при дифференцированной схеме задолженность по телу кредита погашается быстрее, по сравнению с аннуитетной, то и сумма переплаты в первом случае будет меньше.

Такой способ досрочной выплаты предполагает полное закрытие долга и завершение действия кредитного договора.

Что такое возврат излишне выплаченных процентов

В случае если заемщик заранее погасил жилищный кредит, он может потребовать от банка вернуть часть излишне уплаченных процентов. Это актуально для аннуитетной схемы выплаты ипотеки, когда на начальном этапе кредитования основной долг практически не уменьшается .

Рассмотрим, как образуется переплата на примере:

Кредит оформлен на срок 10 лет, изначально банк насчитывает проценты, основываясь на сумме основного долга и периоде выплаты, условно, эта сумма составит 50 000 рублей. При аннуитетных платежах объем процентов в денежном выражении распределяется таким образом, что большая их часть погашается в первые месяцы.

На практике это выглядит так:

Если переплата за 10 лет равна 50 000, то в первый год будет выплачено около 9 000, а в последний – 700 рублей. Перечисляя средства за кредит полностью, не через 10 лет, а через год, общая переплата составит те же 9 000 рублей, но если бы кредит изначально был оформлен на 1 год, то переплата бы составила около 5 000 рублей. Таким образом, разница 9 000 – 5 000 = 4 000* рублей – это сумма излишне уплаченных процентов.
*Все расчеты приблизительны, суммы округлены до тысяч, без учета рублей и копеек.

Важно! Возврат излишне уплаченных процентов возможен. Юристы рекомендуют изначально обращаться в банк, затем в Роспотребнадзор и только при отказе всех инстанций – в суд.

Несмотря на положения кредитного договора, присутствует факт ущемления права заемщика, так как он выплатил проценты за периоды, в которые деньгами банка уже не пользовался. Закон о защите прав потребителей аннулирует любые договорные отношения, которые ущемляют права физических лиц. Судебной практике известны случаи, когда такие иски были удовлетворены (Определение СК от 23 декабря 2014 г. N 83-КГ14-9).

Однако важно отметить, что практика на этот счет еще молода. Хотя первым такое решение вынес Верховный Суд РФ, после оно было пересмотрено и на данный момент находится на очередном рассмотрении. Причиной тому стало заявление, что при меньшей сумме переплаты (и оформлении договора на более короткий срок), размер ежемесячного платежа был бы больше, чем вносилось фактически. При этом нижестоящие инстанции чаще всего поддерживают мнение Верховного Суда РФ.

Таким образом, возможность вернуть часть средств присутствует. При этом важно учесть, что все судебные издержки полностью лягут на заемщика, независимо от исхода. Следовательно, смысл в этом есть лишь в тех случаях, когда речь идет о крупных суммах.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку

При любой схеме выплат полное и частичное досрочное погашение определенно имеет смысл . Если есть возможность закрыть ипотечный кредит заранее, то лучше ею воспользоваться, так как это позволит рассчитаться с банком и не платить проценты.

Если сразу нет всей суммы для полного погашения, то при оплате необходимо учитывать следующие особенности:

Частичный возврат задолженности при аннуитетной схеме будет особенно полезен в первые годы действия кредитного договора, когда бóльшую часть ежемесячного платежа занимают проценты.
Чтобы быстро закрыть ипотеку необходимо правильно выбирать дату операции. Выгоднее всего вносить дополнительный взнос в день ежемесячного платежа, когда текущие проценты уже уплачены. В этом случае вся сумма досрочного взноса пойдет на погашение основного долга.
Частичная оплата позволит снизить расходы на страхование залогового имущества от рисков утраты и повреждения. Данный страховой полис нужно делать ежегодно, а его стоимость рассчитывается исходя из остатка основного долга.

Важно! Процентная ставка при досрочном погашении не изменяется, так как условия договора сохраняются, и переплата начисляется в прежнем порядке.

Ключевая выгода в том, что на сумму, выплаченную досрочно, проценты не начисляются. Кроме этого, исполнение своих обязательств по ипотечному кредиту ранее установленного срока не препятствует получению налогового вычета, как имущественного, так и по уплаченным процентам.

Как производится выплата

Сейчас каждый жилищный займ выдается с возможностью раннего погашения. При этом, даже если соответствующая сумма уже внесена на счет, банки не делают списание средств без получения подтверждения от клиента. Чтобы оплатить ипотеку раньше срока заемщику понадобится:

Уточнить минимально допустимую сумму для досрочного погашения или точную для полного закрытия дога. Эту информацию можно узнать у специалистов банка либо в ипотечном договоре.
Пополнить счет, с которого производится оплата кредита.
Оформить заявление в отделении банка на проведение операции, указав сумму, счет и дату списания. В некоторых организациях это можно сделать в интернет-банкинге (Сбербанк), с помощью оператора колл-центра (банк ВТБ) или направить документы по почте («Россельхозбанк»).
Дождаться списания средств и получить у сотрудников банка подтверждающие документы (справка о закрытии ипотеки или новый график платежей).

Если заявление подается при личном визите в офис, кроме паспорта заемщику может потребоваться ипотечный договор, график и бумаги по объекту недвижимости.

Важно! При полном погашении необходимо узнавать у ответственного специалиста точную сумму, которую надо заплатить именно на день проведения операции, с учетом всех процентов и при наличии – дополнительных платных услуг.

Также при оформлении заявки важно учитывать особые условия банка, которыми он руководствуется в зачислении досрочных платежей. Например, Сбербанк не проводит пересчет задолженности в праздничные и выходные дни, и поэтому в подобных случаях время обработки заявления увеличивается. В «Россельхозбанке» дополнительные взносы учитываются только в дату ежемесячного платежа.

Как оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки? Условия и порядок досрочного погашения ипотеки, как правильно это делать и как вернуть переплаченные проценты по кредиту?

Условия и порядок досрочного погашения ипотеки в 2019: как правильно погасить и вернуть проценты?

Досрочное погашение ипотеки - это оплата с опережением графика большими суммами.

Бывает полное , когда вносится полный остаток по кредиту + проценты на текущий день (ипотека закрывается полностью),
а бывает частичное , когда вносится сумма больше ежемесячного платежа по графику, но меньше остатка всего долга (пересчитывается график платежей).

Стоит ли досрочно погашать ипотеку?

Прежде чем разбираться, как досрочно погасить ипотеку , надо решить принципиально – стоит ли это делать. Ответ зависит, среди прочего, от Ваших прогнозов в отношении темпов инфляции.

Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки, рассмотрим конкретную ситуацию:

Допустим, Вы взяли в кредит на 10 лет 3 миллиона рублей под 10 процентов годовых. Если Вы платите по аннуитетной схеме, то есть Ваш график предусматривает погашение кредита равными платежами ежемесячно, то Ваш платёж по ипотекесоставляет 39 645 руб./мес. Пусть доход вашей семьи составляет сейчас 100 тысяч рублей в месяц. То есть Вы вынуждены ежемесячно отрывать 40 % от суммы семейного бюджета на выплату ипотеки.

Теперь переходим к инфляции. Пусть Вы прогнозируете, что инфляция в стране составит, в ближайшие 10 лет, 15% в год. Предположим, что Ваши доходы будут расти в той же пропорции. Тогда через 10 лет ваш семейный месячный доход составит 352 тысячи рублей. То есть Вы будете отдавать на обслуживание ипотечного кредита не 40%, а только 11% Вашего дохода.

Выплата за погашаемый кредит будет совсем не так обременительна как сейчас. Так стоит ли торопиться? Предположения о 15-процентной инфляции и пропорциональном росте доходов совсем не являются фантастическими, так что, не лучше ли подождать пока проблема сама рассосётся, и не идти на частичное досрочное погашение ипотеки.

Возможность погашения кредита до срока

Ответ на вопрос о том, можно ли досрочно погасить ипотеку , однозначно положительный. Досрочное погашение ипотеки совершенно законно. Давно прошли времена, когда банки старались избежать досрочного погашения ипотеки , вносили в кредитный договор кабальные пункты, заставляли оплачивать штрафы, начисляли пени на желающих частично или полностью погасить ипотеку.

В соответствии с Федеральным Законом от 19 октября 2011 года досрочный возврат займа (в том числе ипотечного) разрешается.

Даже если банк включил такие пункты в договор, а клиент подписал его, обращение в суд исправит несправедливость и даст возможность погасить ипотеку досрочно.
Законом предусмотрена необходимость извещения заимодавца за месяц до предстоящего погашения, но этот срок может быть уменьшен по соглашению сторон.

Условия досрочного погашения и порядок досрочного погашения должны быть прописаны в банковском договоре.

Дальнейшее зависит только от заёмщика, от его желания и возможностей, но, так или иначе, дело придёт к тому, что ипотека досрочно или в срок будет погашена.

Дифференциальный или аннуитетный платёж

В мире ипотеки принято, что определённую часть долга заёмщик обязан выплачивать раз в месяц. Известны два популярных способа расчёта ежемесячного платежа:

дифференциальный
и аннуитетный.

У каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Дифференциальный способ предусматривает возврат основного тела кредита ежемесячно равными долями.

Допустим, Ваш кредит взят сроком на 10 лет (120 месяцев) под 10% годовых. Чтобы закрыть ипотеку, извольте каждый месяц вернуть 0,833 процента от величины тела кредита. Это – во-первых. А, во-вторых, будьте добры заплатить проценты. В самый первый месяц это двенадцатая часть процентной ставки от тела кредита. Во второй месяц – такая же часть, но от тела кредита, за минусом той его части, которую Вы уже вернули при первом платеже, то есть от 99,177 процентов суммы кредита. В последний месяц вы заплатите, в порядке возврата тела долга, те же 0,833 процента тела кредита плюс месячный платёж за пользование этим последним кусочком тела долга, что составит незначительную сумму.

Возможно, это хороший вариант – график кристально ясен.

В настоящее время банки не слишком активно предлагают дифференцированную систему расчёта, потому, что знают, как правильно рассчитать более выгодную для них схему.

Речь идёт об аннуитетной схеме расчёта. Само слово происходит от латинского annuus, что означает « ежегодный». В настоящее время речь почти всегда идёт о ежемесячных платежах и, стало быть, логичнее было бы говорить о «месяцеитете», но не будем отступать от принятой терминологии.

При аннуитетных платежахпредусматриваются одинаковые по размеру платежи каждый месяц. Причём в начале кредитного периода в эту сумму включены преимущественно проценты за обслуживание кредита, а в конце – преимущественно выплата тела долга. Считается, что клиентам так удобнее платить. В этом утверждении есть доля лукавства, ведь суммы месячных платежей известны заранее, и вполне возможно заглянуть в таблицу накануне платежа и, кстати, порадоваться тому, что платёж ежемесячно уменьшается.

Во всяком случае, не стоит забывать о том, как выгоднее платить, потому, что за счёт более медленного уменьшения неоплаченного остатка тела кредита, общая сумма на его обслуживание значительно (нередко на десятки процентов) больше, чем при дифференцированной схеме.

В отношении того, при какой схеме выгоднее досрочное погашение ипотеки, дифференцированная схема выглядит привлекательнее . Ваше платёжное поведение является логичным и последовательным: Вы стремитесь поскорее рассчитаться по кредиту, идёте на опережение графика, начинаете погашать ипотеку досрочно, чтобы минимизировать стоимость обслуживания кредита. При любой схеме погашать лучше рано, чем поздно, ведь уже выплаченных за обслуживание сумм никто не станет пересчитывать.

Уменьшить срок или снизить платёж

Планируя частичное досрочное погашение ипотечногокредита, Вы должны знать, как рассчитатьплатежи и сделать выбор – снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок кредита, не изменяя немедленно величину платежей. Что выгоднее? Правильный ответ зависит от того, зачем Вы планируете частичное или полное досрочное погашение ипотеки .

Далеко не всегда за решением погасить ипотечный кредит стоят чисто финансовые соображения. Если Вы планируете продать, разменять, подарить, завещать ипотечное жильё, у Вас могут быть нефинансовые мотивы погасить часть или весь заём. Скорее всего, в этом случае Вам нужно иметь «развязанные руки» как можно скорее, на первом месте будет стоять время, и Вы предпочтёте сделать перерасчёт, чтобы сократить срок кредита. Если же за решением пойти на досрочное погашение ипотеки стоят изменившиеся финансовые обстоятельства, то выбор зависит от долгосрочного или краткосрочного характера произошедших изменений.

Если речь идёт о разовом улучшении, таком как рождение второго ребёнка и получение материнского капитала, крупный выигрыш в лотерею, неожиданно большая премия на работе, получение наследства и тому подобное, стоит подумать о том, чтобы пересчитать кредит и снизить рассчитанный ранее месячный платёж. Сколько лет Вы собирались платить, столько и будете, а текущая жизнь станет свободнее в финансовом отношении.

Другое дело, если речь идёт о долгосрочном изменении обстоятельств. Например, вы сменили работу, и Ваша зарплата решительно повысилась, Ваш бизнес-проект резко пошёл в гору или что-то в этом роде – стоит подумать о решительной смене модели финансового поведения, посчитать новый баланс и пересмотреть срок ипотеки.

Заметьте, что при досрочном погашении кредита Вы обязательно выиграете на стоимости его обслуживания.

Как правильно погасить ипотеку

Процедура досрочного гашения ипотеки достаточно проста и не отличается в вашем банке от условий и требований к досрочному гашению других кредитов. Как правило, она состоит из трех простых шагов:

Объявить банку о своем решении (нужно написать заявление на досрочное гашение).
Внести необходимую сумму на счет.
После внесения проверить корректность списания и отображения в графике платежей.

Важный момент! В настоящий момент досрочное гашение ипотеки происходит после объявления банку о своем решении и поступлении денег на счет. Теперь не надо ждать, когда наступит дата платежа по аннуитетному кредиту, как это было ранее. Пересчет произойдет в тот же день.

Также стоит учесть!

В Сбербанке досрочное погашение ипотеки можно сделать в сбербанк онлайн без обязательного посещения банка.
В ВТБ 24 досрочное гашение можно сделать по звонку в колл-центр.

Видео: Калькулятор досрочного погашения ипотеки

Альтернативы погашению ипотеки досрочно

Полное или частичное досрочное погашение ипотеки , это отнюдь не единственный способ потратить деньги. Выгодно ли такое погашение? Существует немало других способов распорядиться деньгам.

Как лучшепоступить? Самый напрашивающийся ход – положить деньги в какой-нибудь банк на депозитный вклад. Не обязательно в тот же банк, где у Вас ипотека. В любой, где удастся подобрать процент по депозитному вкладу выше, чем тот, что Вы платите по своему кредиту. Это вполне может случиться, если не завтра, то послезавтра – ипотека вещь долгая, а экономическая конъюнктура меняется быстро.

Причём решение вложить деньги в депозит имеет и дополнительные плюсы. Взять, хотя бы тот факт, что досрочное погашение ипотеки приведёт к потере денег навсегда. Да, банк, разумеется, проведёт расчёт досрочного погашения Вашего долга, поменяет график платежей, произведёт пересчёт, но доступа к этим деньгам у Вас уже не будет. Обратного хода нет, таковы правила.

А выгодно ли это Вам? Ведь ситуация может измениться. Процент по депозитам подрастёт и Вы сделали вклад, Вы просто переложите деньги туда, где лучше условия, а если Вы подписали заявление на досрочное погашение кредита, Вам остаётся кусать локти.

Также необходимо знать, что вы имеете право вернуть излишне уплаченные при досрочном гашении проценты.

Как вернуть переплаченные проценты по кредиту?

Если кредит по тем или иным причинам возвращается досрочно, то оказывается, что в составе уже уплаченных аннуитетных платежей «сидят» проценты за те периоды, в которых пользование деньгами не осуществлялось.

Когда нет досрочного погашения, то проценты считаются уплаченными согласно договору. Но если была «досрочка», то в составе аннуитета могут оказаться излишне уплаченные проценты. Иными словами, заемщик за пользование кредитом, исходя из его фактического срока до погашения, переплатил.

Рассчитать проценты, которые заемщик может вернуть, несложно . Надо взять сумму всех начисленных процентов в составе аннуитетных платежей за весь срок к погашению процентов и посчитать ту часть, которая пропорционально приходится на месяцы до фактического погашения.

Общую сумму процентов банки указывают в графике платежей, который прилагается к кредитному договору. В случае, если кредит достаточно длинный, то сумма возврата может оказаться значительной.

Например, по ипотечному кредиту на сумму 2 млн рублей на срок 20 лет по ставке 13,75% заемщик должен уплатить банку проценты на общую сумму 3,9 млн руб. (кредитный калькулятор Сбербанка). При досрочном погашении, например, через три года, заемщик может вернуть 230 000 рублей или 26% от суммы всех уплаченных за 3-летний период аннуитетов.

При досрочном погашении эти проценты, уплаченные заемщиком вперед, становятся, по сути, необоснованным обогащением банка. Значительную часть излишне уплаченных процентов можно вернуть - это право у заемщика возникает при досрочном погашении, в том числе при рефинансировании (перекредитовании).

Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата, говорится в обзоре ВАС. Взыскание процентов за период, в котором пользование суммой займа не осуществлялось, незаконно.

Многие молодые семьи рано или поздно сталкиваются с вопросом: можно ли погасить ипотеку досрочно? И чем грозит досрочное погашение? О том, что необходимо учесть при досрочном погашении и с какими сложностями можно столкнуться при прекращении обязательств раньше срока, мы поговорим ниже.

Возможно ли досрочное погашение долга

Да, разумеется, досрочно расторгнуть договор ипотеки можно. Причем в соответствии с вступившими силу изменениями, внесенными в ст. 809, 810 ГК РФ, банки не имеют права взимать с должника дополнительные сборы или штрафы.

Однако нужно понимать, что ипотека - это достаточно специфичные отношения, которые, кроме прочего, связаны с движением крупных финансовых средств. В связи с этим, банки стараются максимально обезопасить себя и получить максимум выгоды. По этой причине, прежде чем расторгать договор, нужно просчитать возможные выгоды.

Узнаем, как досрочно погасить ипотеку полностью

Если говорить о том, как досрочно погасить ипотеку полностью, то следует учесть, есть ли в этом Ваша выгода. Дело в том, что в настоящее время существует две системы расчетов с банковскими структурами: дифференцированная и аннуитетная. В первом случае, гашение общей суммы процентов и основного долга происходит в равных долях в течение всего срока действия договора. А вот размер платежа согласно аннуитетной системе составляется иначе. Вначале выплачиваемые суммы состоят из банковских процентов, а в счет уплаты долга направляется лишь небольшая часть. После полной выплаты банку причитающихся сумм, начинается гашение стоимости займа.

Получается, что досрочно погашать ипотеку в дифференцированной системе выгодно для потребителя на каждом этапе кредитования, так как происходит одновременное снижение суммы основного долга и начисляемых процентов. Для примера: ипотека - 3 млн. рублей, выдана на срок - 15 лет, ежемесячный платеж при этом 40000 рублей. При дифференцированном платеже около половины ежемесячного платежа будет приходиться на уплату процентов, а остальная часть - это сумма основного долга, подлежащая уплате. При этом если через 2 года вы решите закрыть ипотеку, то сумма Вашей ипотеки уменьшится примерно на 0,5 миллиона, но и процентов Вами будет уплачено примерно столько же. Так как процент при дифференцированной системе начисляется на остаток долга, то ежемесячные взносы только изначально будут «бить по карману» и существенно уменьшаться по мере погашения долга.

Не знаете свои права?

При аннуитетной системе дело обстоит немного иначе. Происходит это по причине того, что банк просчитает общую сумму начисленных процентов на весь срок ипотечного кредита и разделит эту сумму, но уже не равными частями, а так, чтобы сначала шло погашение процентов, а затем оставшаяся сумма основного долга. При этом получается, что из вносимых 40 тыс. руб. в счет уменьшения основной суммы долга будет уходить лишь приблизительно 10%. По мере уплаты банковских процентов, происходит увеличение суммы, идущей в счет основного долга. Исходя из этого, можно сделать вывод, что досрочно гасить аннуитетный кредит выгодно только на ранних сроках кредитования, так как это позволит избежать выплаты больших процентов.

Частичное гашение ипотеки

В случае если Вы решили погасить только часть суммы долга, особой разницы в выгоде не будет. При дифференцированных платежах, Вам будет пересчитана сумма процентов в соответствии с графиком платежей. Это значит, что за счет снижения размера займа у Вас уменьшится ежемесячный процент, что в свою очередь облегчит для семейного бюджета ежемесячные траты.

При аннуитетных платежах в клиента будет выбор: либо продолжать платить в течение более короткого срока ту же сумму, что изначально установили, либо уменьшить размер ежемесячного взноса, а срок кредитования оставить прежним.

Как внести деньги досрочно

Для досрочного внесения суммы займа (как полностью, так и части) необходимо написать соответствующее заявление в банк. При этом обычно банк устанавливает срок, за который необходимо уведомить о своем намерении (по общему правилу - 30 дней). В назначенный срок явиться в отделение банка или перечислить на карту указанную в заявлении сумму.
Подводные камни досрочного гашения

Обратите внимание на страховые взносы. Не забывайте, что Вы имеете право возместить стоимость оплаченной, но не использованной страховки (как кредитного обязательства, так и самого имущества).
Если Вы закрыли ипотеку полностью, обязательно закажите в банке справку о полном исполнении обязательства по ипотечному договору. Это будет являться надлежащим доказательством исполнения Вами условий договора.
Многие банки предусматривают различные препятствия для желающих погасить ипотеку раньше. В частности может быть установлена минимальная сумма вносимого досрочно платежа, либо установить существенный штраф, за невнесение денежных средств в срок указанный в заявлении.
Досрочное гашение путем рефинансирования. Если Вы найдете банк, который предложит Вам условия по ипотеке лучше, чем уже действующие, то есть смысл в том, чтобы изменить банк-залогодержатель. Но нужно понимать, что такой поступок не избавит Вас от обременения имущества или необходимости страховать его или исполнения иных специфических для ипотеки требований банка. А если Вы хотите взять потребительский кредит, чтобы освободить жилье от обременения, то, скорее всего, Вам придется взять такой кредит под залог иного имущества или поручительство в связи с незакрытой ипотекой и крупной требующейся суммой. Важно учитывать, что процентная ставка по таким кредитам выше, чем по ипотеке.